O que é alienação fiduciária e a questão do banco poder tomar o imóvel por dívida sem a necessidade de ir à Justiça – Com a Lei 9.514/1997, foi introduzido o conceito de alienação fiduciária em garantia no sistema financeiro do país.
Sancionada em 1997, assa lei teve um impacto significativo no mercado imobiliário e nas operações de financiamento imobiliário no Brasil, porque permite que os consumidores coloquem seus próprios imóveis como garantia do pagamento de empréstimos.
Mas, você sabia que o banco pode tomar o imóvel por dívida sem ir à Justiça? É o que ficou em evidência nessa semana.
Abaixo, explicaremos os principais aspectos sobre isso e o esclarecimento feito pelo STF. Mas antes, falaremos de maneira mais detalhada o que é alienação fiduciária.
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um termo jurídico que se refere a um tipo de garantia utilizado em transações financeiras, principalmente em empréstimos e financiamentos.
Ela é comum em contratos de aquisição de bens de alto valor, como imóveis e veículos, onde o devedor (a pessoa que está pegando o empréstimo) transfere a propriedade do bem ao credor (a instituição financeira) como forma de garantir o pagamento da dívida.
Aqui estão os principais pontos a serem considerados na alienação fiduciária:
- No contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor, mas mantém a posse e o direito de uso. Isso significa que o devedor continua sendo o usuário do bem, mas o credor é o proprietário legal até que a dívida seja totalmente quitada.
- A transferência da propriedade do bem ao credor serve como uma garantia de que o devedor pagará a dívida. Se o devedor não cumprir suas obrigações financeiras, o credor tem o direito de tomar posse do bem e vendê-lo para quitar a dívida.
- Em caso de inadimplência (não pagamento da dívida), o credor tem o direito de retomar
- Assim que o devedor paga a dívida na íntegra, o credor é obrigado a transferir a propriedade do bem de volta para o devedor. Isso encerra o contrato de alienação fiduciária.
A decisão do STF e por que agora o banco pode tomar o imóvel por dívida sem ir à Justiça?
Em decisão feita pelo Supremo Tribunal Federal (STF), na último dia 26 de outubro de 2023, foi permitido que os bancos e outras instituições financeiras tomem um imóvel sem precisar ir à Justiça em casos de inadimplência.
Um dos ministros que votaram a favor da permissão de retomada do imóvel de mutuários inadimplentes, Luís Roberto Barroso, justificou dessa forma:
“Eu entendo que essa previsão legal diminui o custo do crédito, o que considero muito importante, e minimiza a demanda pelo Poder Judiciário, já sobrecarregado”.
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Quando o banco pode tomar o imóvel por dívida?
A Lei 9.514/1997 foi criada com o objetivo de facilitar o crédito imobiliário, tornando mais segura a concessão de empréstimos para a aquisição de imóveis.
Isso porque, a alienação fiduciária oferece maior segurança ao credor, o que pode resultar em taxas de juros mais baixas para o contratante do empréstimo.
Contudo, por contrato o banco pode tomar o imóvel por dívida em casos de inadimplência contumaz.
Isto é, quando o consumidor deixa de arcar com as obrigações assumidas em contrato, permitindo que várias parcelas sejam atrasadas no contrato.
Vale ressaltar que o processo não é simples e nem imediato.
O banco tem o dever de notificar o consumidor inadimplente de que uma ação extrema, como a retomada do imóvel, pode acontecer caso a inadimplência continue.
Além disso, é necessário que o consumidor não demonstre nenhum interesse em realizar um acordo para tratar do tema.
Mesmo que extrajudicialmente, o banco pode tomar o imóvel por dívida somente quando seguir uma série de critérios, permitindo que o mutuário possa recorrer judicialmente.
